从近期的成交数据来看，二环大齐小区的跌幅卓绝跋扈，好多小区的首付仍是跌没了体育游戏app平台，以致近乎腰斩。

景欧好意思里西区在2025年8月成交了一套61㎡的1居室，成交价287万。同户型在2023年1月成交价是560万，下降273万，跌幅49%。

△永定门-景欧好意思里西区61㎡1居室：

2025年8月，低楼层成交价287万

比拟于2024年9月，同户型成交价404万，↓117万，-29%

比拟于2023年1月，同户型成交价560万，↓273万，-49%

比拟于2021年11月，同户型成交价510万，↓223万，-44%

比拟于2016年3月，同户型成交价281万，基本握平

新安南里在2025年9月成交了一套50㎡的2居室，成交价333万。同户型在2021年11月成交价620万，减少287万，下降47%。

△右安门内-新安南里50㎡2居室：

2025年9月，5层成交价333万

比拟于2024年12月，同户型成交价459万，↓126万，-28%

比拟于2021年11月，同户型成交价620万，↓287万，-47%

比拟于2021年4月，同户型成交价580万，↓247万，-43%

比拟于2019年8月，同户型成交价540万，↓207万，-39%

朗琴园在2025年9月成交了一套109㎡的3居室，成交价是1059万。同户型在2021年6月成交价1383万，下降324万，跌幅24%。

△广安门-朗琴园109㎡3居室：

2025年9月，高楼层成交价1059万

比拟于2025年4月，同户型成交价1210万，↓151万，-13%

比拟于2021年6月，同户型成交价1383万，↓324万，-24%

比拟于2019年6月，同户型成交价1200万，↓141万，-12%

比拟于2017年3月，同户型成交价1255万，↓196万，-16%

法华南里在2025年8月成交了一套47㎡的1居室，成交价317万。同户型在2023年1月成交价是540万，下降223万，跌幅42%。

△崇文门-法华南里47㎡1居室：

2025年8月，中楼层成交价317万

比拟于2024年7月，同户型成交价366万，↓49万，-14%

比拟于2023年1月，同户型成交价540万，↓223万，-42%

比拟于2022年7月，同户型成交价525万，↓208万，-40%

比拟于2019年12月，同户型成交价405万，↓88万，-22%

安德路在2025年9月成交了一套45㎡的1居室，成交价550万。同户型在2021年5月成交价是799万，减少249万，下降32%。

△六铺炕-安德路45㎡1居室：

2025年9月，2层成交价550万

比拟于2024年8月，同户型成交价603万，↓53万，-9%

比拟于2022年2月，同户型成交价710万，↓160万，-23%

比拟于2021年5月，同户型成交价799万，↓249万，-32%

比拟于2019年2月，同户型成交价648万，↓98万，-16%

北京楼市：东城“价钱凹地”失守！

东城区永定门板块虽享有便利交通与老成配套，但因素养资源相对薄弱、学区溢价低，且主力房源多为房龄超20年的小区，其房价弥远处于东城凹地。商场下行，这些属性放大了其房价波动，部分房源一年内跌幅近半。

景欧好意思里西区61.02平米的一居室，本年8月23日成交价287万，而同户型在2023年1月5日成交价560万，降了273万，降幅约48.8%

管村26号院69.03平米的两居室，本年8月17日成交价357万，而同户型在2023年2月27日成交价557万，降了200万，降幅约35.9%

城市亮点47.18平米的一居室，本年7月12日成交价299万，而同户型在2022年9月23日成交价477万，降了178万，降幅约37.3%

北京楼市：昌平房价太恐怖了

最近追踪了昌平大齐小区的价钱走势，好多小区的价钱着落较大。从绿中介上看，不幼年区的挂牌单价仍是1万起了。

这些小区大多是左近配套较差的老破小区，通晓性也不好。

从总价来看，昌平小区的价钱仍是60万起了，这些小区的位置也很偏，带看和成交齐未几。

回龙不雅行动昌平南的热点板块，承载了海淀和向阳的外溢需求。

但最近回龙不雅的标杆次新小区仍是被打回原形，单价基本3万起了，何况有不幼年区回到2013年价钱区间。

融泽嘉园西二路6号院在2025年9月成交了一套104㎡的3居室，成交价是322万。同户型在2021年6月成交价656万，下降334万，跌幅51%。

△融泽嘉园西二路6号院104㎡3居室：

2025年9月，成交一套，成交价322万

比拟于2021年6月，同户型成交价656万，↓334万，-51%

境界风物雅苑在2025年9月成交了一套125㎡的3居室，成交价378万。同户型在2023年1月成交价是716万，下降338万，跌幅48%。

△境界风物雅苑125㎡3居室：

2025年9月，5层成交价378万

比拟于2025年2月，同户型成交价467万，↓89万，-19%

比拟于2023年1月，同户型成交价716万，↓338万，-48%

比拟于2021年7月，同户型成交价690万，↓312万，-46%

比拟于2013年1月，同户型成交价372万，基本握平

融泽嘉园中路1号院在2025年9月成交了一套62㎡的1居室，成交价250万。同户型在2021年12月成交价470万，下降220万，跌幅47%。

△融泽嘉园中路1号院62㎡1居室：

2025年9月，中楼层成交价250万

比拟于2025年5月，同户型成交价293万，↓43万，-15%

比拟于2024年7月，同户型成交价325万，↓75万，-23%

比拟于2021年12月，同户型成交价470万，↓220万，-47%

比拟于2016年3月，同户型成交价248万，基本握平

云趣园一区在2025年9月成交了一套95㎡的2居室，成交价309万。同户型在2017年4月成交价520万，下降211万，跌幅41%。

△云趣园一区95㎡2居室：

2025年9月，3层成交价309万

比拟于2025年2月，同户型成交价361万，↓52万，-15%

比拟于2022年3月，同户型成交价502万，↓193万，-39%

比拟于2017年4月，同户型成交价520万，↓211万，-41%

比拟于2013年11月，同户型成交价300万，基本握平

新龙城在2025年9月成交了一套98㎡的2居室，成交价388万。同户型在2021年8月成交价是476万，下降204万，跌幅35%。

△新龙城98㎡2居室：

2025年9月，中楼层成交价388万

比拟于2025年5月，同户型成交价422万，↓34万，-8%

比拟于2024年6月，同户型成交价476万，↓88万，-19%

比拟于2021年8月，同户型成交价592万，↓204万，-35%

比拟于2016年9月，同户型成交价490万，↓102万，-21%

北京楼市，房产大真话，北京老破小，真的还能买吗？

北京三环房价，真的绷不住了！

最近我花了整整两周，把北京三环沿线大齐小区的成交数据扒了一遍。效的确的有点出乎想到——好多小区，不是“站稳3万”，而是“缓缓归赵2万时期”。

尤其东三环、南三环，一些也曾的“热点地段”、“刚需上车盘”，当今成交价沿途阴跌。老破小、老破大，真的越来越难了。

我摘几个真确成交案例，公共感受一下

成寿寺-宏公共园：

• 2025年5月，112㎡，总价283万，单价2.5万/㎡

• 3月，75㎡，总价280万，单价还凑合有3.6万/㎡

• 2月，101㎡，275万，单价2.7万

才三个月，大户型单价跌了1万/㎡？天然个案不代表全部，但趋势仍是卓绝明确：面积大、楼龄老、没学区、没物业——这类屋子正在被商场加快毁灭。

西罗园片区：

• 2025年7月，58㎡，173万，单价2.9万

• 同月，41㎡，135万，单价3.2万

• 旧年12月，46㎡，136万，单价2.9万

小户型偶尔还能撑一撑，但也就那样了。没电梯、没社区、泊车靠抢——年青东谈主真的看不上了。

华威桥-双龙南里：

• 2025年8月，58㎡，171万，单价2.9万

• 7月，48㎡，149万，单价3.0万

• 5月，59㎡，182万，单价3.0万

你看，半年时间，差未几面积段的屋子，总价又掉了十来万。业主心态也在变化：正本挂320万，当今由衷卖的平直喊290万，“能卖就卖”。

马家堡-南华小区：

• 2025年6月，86㎡，225万，单价2.6万

• 3月，89㎡，277万，单价3.0万

• 旧年7月，同面积照旧3.3万/㎡

一年时间，合并派区同户型跌了7000/㎡。算一笔账：89㎡的屋子，旧年卖300万，本年可能唯有250万。业主亏掉一辆良马3系。

我不是在制造暴躁，我是拿数据话语。

当今北京楼市的分化，仍是不是“涨不涨”的问题，而是“谁还能扛得住”的问题。

老破小+非学区+无电梯+大盘社区＝劝退组合。

尤其是也曾靠“学区预期”炒起来的老屋子，当今素养计谋一改，溢价蓦地打没。你看宏公共园、西罗园、南华小区，齐是访佛情况。

那当今到底是该买，照旧该卖？手里有老破小怎样办？握币不雅望会不会错过契机？

我挑几个最近粉丝常问的问题，作念个网络回答——齐是大口语，帮你理清想路：

【问题一】“媒体村天居园 vs 三环新城，留哪个自住？”

如果你在两套房里纠结，记取一个原则：留位置更好、品性更高、口碑更稳的那一个。

天居园围聚奥森，城市界面新，交易配套全，居住体验解析优于回迁房扎堆的三环新城。哪怕暂时不住，房钱收益和后期流动性齐更强。

如果不急费钱，提倡先出租。当今进款利率一直降，好地段的房租反而是“踏实现款流”。

【问题二】“预算600万，海淀/向阳，求推选次新两居”

这个预算别硬挤在北三环老破小里！不如往外围望望：

- 清河：不雅景园、世华龙樾西区，楼龄新、户型正

- 西三旗：富力桃园，地铁近、社区老成

- 学院路：逸成东苑，闹中取静，活命便捷

这些地点600万齐能买到正规两居，住得欢快，将来也好转手。

【问题三】“700万预算，北交大隔邻通勤，求推选”

不修业区的话，矍铄选拔次新二手房！

- 近少许：魏公村佳苑、今典花坛

- 稍远点但品性更好：莱圳家园、世华龙樾

- 西四环：世纪城晨月园/今夕园，楼龄OK，物业靠谱

别买老破大！别买老破大！别买老破大！坚苦的事情说三遍。

【问题四】“不自住，纯投资，鸿业兴园限价房能买吗？”

不提倡！

投资买房三大忌：不限购、不限贷、不自住。你当今买限价房，将来卖的时候别东谈主也会压价。何况当今商场还鄙人行通谈，现款拿在手里更适应。

如果非要买，不如看万年花城五期，离地铁近、通晓性更好。

【问题五】“95年老房，要不要卖了租房住？”

除非你仍是规画好换房，不然别松驰“卖房租房”。

租房是花消，买房是钞票。老屋子天然增值慢，但房钱能障翳月供，其实是“被迫收入”。如果屋子位置还行，提倡先拿着，等等计谋风向。

总结几个买房提倡，供公共参考：

✅ 买次新＞买老破小

✅ 买地铁盘＞买临街老房

✅ 买好物业＞买大盘社区

✅ 买南北通透＞买仙葩户型

✅ 握币不雅望＞盲目抄底

近期，2025年银行半年报刚刚深远终了，一批真确数据浮出水面。

其一，房地产业依然是目下交易银行不良贷款率较高的行业之一

数据娇傲，多家银行房地产对公贷款不良率仍在攀升。青农商行房地产业不良贷款率高达21.32%，较旧年末大幅上升14个百分点；郑州银行、重庆银行、杭州银行等也均站上5%以上高位。就连国有大行也未能避免——中国银行房地产业不良率5.38%，工商银行达5.37%。

地产风险并未出清，仍在握续浮现。

此外，个东谈主住房贷款，也没那么香了。也曾被银行视为“最优质钞票”的个东谈主住房贷款，如今不良率全面抬升。六大行房贷不良率集体上升，工商银行、建造银行、中国银行等均较旧年末上升0.13个百分点傍边。

住户收入预期不稳、房价握续阴跌，让不少家庭选拔“断供”或减速购房，以致掀翻“提前还贷潮”。

其二，进款大迁徙，住户进款正在逃离银行

本年7月，住户进款蓦地减少1.12万亿，大齐资金流入答理、基金、股市等非银机构。为什么？银行如期进款利率已降无可降——1年期跌破1%，5年期仅1.3%，钱放银行等于贬值。公共不是不爱存钱，而是存不下去了。

不外，往常，每当住户进款减少，对应的齐是楼市攀升。而当下，楼市仍在低谷，这些钱仍是流向了答理+股市。

其三，房地产仍是坚苦撑握

房地产依然是坚苦的撑握行业。莫得一个行业能像房地产相通，牵动凹凸游近百个产业、影响无数服务与地点财政。但它必须告别高杠杆、高盘活的旧形式，走向“慢、稳、好”的新阶段。

北京土拍商场已难见民营房企身影；相信“爆雷”、银行不良攀升，齐是地产研讨的代价。但因此全盘议论房地产，无疑是一噎止餐。唯有感性看待波动、郑重处治风险，屋子材干回首“住”的履行，金融系统材干稳住基本盘。

北京楼市，仍有契机，但逻辑已完全不同。

补发！还有这些央产老旧小区也将开工阅兵！

诸君粉丝：

央产老旧小区由于产权复杂等原因，一直是老旧小区阅兵的难点。

不外旧年驱动，央产老旧小区阅军力度解析加大。从旧年1月北京公布第一批央企老旧小区阅兵名单起，旧年全年公布了5次名单，共1500多个形势、5700多栋楼纳入了名单中。

同期，纳入名单中的老旧小区也在络续启动阅兵责任。咱们也如期发布将阅兵的老旧小区名单。

上周，咱们推送了7月和8月发布招标公告的老旧小区形势，指摘中好多粉丝照看，为什么莫得查到5月和6月的名单，咱们这才发现，之前5月和6月的名单推送著作早仍是写好，本应7月初推送，但其时忘发送了，一直“躺”在草稿箱里。

是以，今天飞速推送出来，共享给公共。

房价暴跌什么时候是个头？看懂这少许，你就冷暖自知了

屋子，其实即是一座城市的\"股票\"。

买股票要挑基本面过硬的公司，选屋子也相通——得对准那些畴昔最有后劲的城市。东谈主口握续流出的地点？平直pass，别糟践时间。

一只优质股票的生命周期，不息间两个阶段： 第一阶段是跋扈成弥远。公司玩命彭胀，功绩翻着倍往上升。这时候股价蹭蹭飞涨，和市盈率脱钩齐没东谈主在乎，因为公共齐顺服\"来日会有更傻的东谈主接盘\"。

第二阶段是踏实老成期。

商场份额坐稳了，护城河也挖深了，想再猛彭胀很难，但每年分成踏实，收益比存银行高得多。 想想苹果、好意思味可乐、亚马逊、微软，特斯拉、英伟达是不是齐走过或正在走这条路？

买房选城市，就像炒股选标的——是押注苹果照旧特斯拉？买恒大照旧微软？

其实早有法式谜底：北上广深和强二线城市，即是国度给咱们圈出的\"后劲股\"，其他地点，真无须太纠结。

往常几十年，咱们的城市齐在\"狞恶成弥远\"决骤。 地铁线像毛细血管相通延长，新城拔地而起，学校、病院、交通天天有新变化。那时候买房，压根无须懂什么技术，\"上车\"即是最佳的选拔。

你买的不是钢筋水泥，是城市高速发展的车票。那些年靠买房赢利的，齐以为我方很横蛮。

其实那是时期的红利，是政府握续基建参加堆出来的机遇。

也曾的\"楼市传闻\"欧神，亦然踩中了阿谁时期的风口。 但当今，城市发展偷偷切换到了\"第二阶段\"。

地铁不成璷黫修了，大型赛事也不再盲目申办，凡事齐要算一笔\"投资答复账\"。这时候还幻想房价暴涨？太不现实了。

屋子正在从\"中枢钞票\"变回它的履行——花消品。

当公共终于禁受\"房价不涨了\"这个事实，惊怖性抛售就来了。房价会爆跌，但不会一直跌。跌多久？直到\"价值回首\"甘休。

那\"价值回首\"的尽头在那里？ 看它的金融属性——房钱答复率。

如果一套100万的屋子，年房钱唯有1.5万，谁会买？收益和存银行如期差未几，折腾这一回图啥？

如果年房钱涨到5万，意味着20年能回本，动心的东谈主就多了；若是年房钱能到10万，那悉数有东谈主抢着买——10%的答复率啊！

就算贷款100万（全贷出来），一年利息3万，还能净赚7万。等于白得一套房，每年躺赚7万，这种功德谁不想要？

你可能以为这是天花乱坠，但历史上真有过。

当年上海古北放开外籍东谈主士购房时，就出现过房钱答复率10%的屋子。那时候贷款利率虽高，但看懂的异邦东谈主，偷偷收了不少。 天然，当今想遭遇10%答复率的屋子很难。

但不错细目的是，当房钱答复率达到某个临界点，一定会有资金进场托底。

按当今贷款利率下降的趋势看，这个临界点可能在3.5%傍边。

有东谈主会问：万一房钱跌了呢？答复率不就随着降了？ 房钱是商场化的，涨跌全看供需。

这时候，\"选对城市和地段\"就异常坚苦了。

东谈主口握续净流入的城市，中枢性段的屋子，房钱很难大跌，弥远以致可能缓缓涨。 只消房钱稳住了，答复率就有保险，房价的\"底部\"也就不远了。

是以，与其天天猜\"房价什么时候到底\"，不如多望望你满意的城市东谈主口流向、中枢性段的房钱变化。见解对了，谜底天然会浮出水面。